Oleh: Prof. Dr. Ahmad Subagyo
Di tengah kemajuan zaman dan geliat pembangunan yang begitu pesat, masih banyak keluarga Indonesia yang memulai hari dengan kekhawatiran sederhana: apakah atap rumah mereka akan bocor saat hujan turun, atau apakah dinding rapuh itu mampu melindungi dari panas dan dingin? Realitas ini bukan sekadar cerita sedih di sudut negeri, melainkan potret nyata dari ketimpangan yang masih membayangi kita. Data terbaru menunjukkan backlog perumahan di Indonesia telah menembus 15 juta unit pada 2025 angka yang melonjak tajam dan menjadi alarm keras bagi siapa pun yang peduli pada masa depan bangsa. Ini bukan sekadar statistik; ini adalah wajah-wajah anak bangsa yang masih bermimpi tentang rumah layak.
Masalah perumahan tidak hanya menghantui kota-kota besar dengan permukiman kumuh dan harga tanah yang melambung. Di pelosok negeri, akses terhadap rumah layak, air bersih, listrik, dan sanitasi masih menjadi kemewahan yang belum tentu bisa dirasakan setiap keluarga. Urbanisasi yang tak terbendung dan pertumbuhan penduduk yang pesat memperparah situasi, sementara harga tanah dan material bangunan terus meroket, menutup peluang masyarakat berpenghasilan rendah untuk sekadar bermimpi memiliki rumah sendiri.
Pemerintah tidak tinggal diam. Di bawah kepemimpinan Presiden Prabowo Subianto, pembangunan rumah layak huni diangkat sebagai program unggulan dalam Asta Cita. Targetnya sangat ambisius: tiga juta rumah per tahun, atau 15 juta rumah selama satu periode pemerintahan. Ini bukan sekadar janji politik, melainkan ikhtiar nyata untuk menekan angka kemiskinan, meningkatkan kesejahteraan, dan mengejar target SDGs khususnya SDG 11 tentang kota dan permukiman berkelanjutan. Berbagai program strategis seperti Program Satu Juta Rumah, FLPP, dan Bantuan Uang Muka telah digulirkan. Namun, realisasi di lapangan masih jauh dari harapan. Birokrasi yang berbelit, keterbatasan anggaran, dan model pembiayaan konvensional yang tidak inklusif menjadi penghalang utama.
Di sinilah koperasi perumahan muncul sebagai harapan baru. Bukan sekadar alternatif, koperasi perumahan adalah organisasi kolektif yang dibentuk oleh dan untuk anggota, dengan tujuan menyediakan hunian layak melalui kepemilikan bersama, tata kelola demokratis, dan semangat gotong royong. Model ini menekankan akses kolektif terhadap lahan dan pembiayaan, partisipasi aktif anggota dalam perencanaan dan pengelolaan, perlindungan dari spekulasi harga dan penggusuran, serta penguatan solidaritas dan modal sosial komunitas.
Mengapa koperasi layak diberi peran lebih besar dalam pembangunan perumahan? Koperasi terbukti lebih inklusif, membuka akses bagi mereka yang selama ini terpinggirkan oleh sistem perbankan dan pasar properti konvensional, seperti pekerja informal dan MBR. Dengan kepemilikan kolektif, koperasi mampu menahan laju spekulasi harga tanah dan rumah, menjaga keterjangkauan dalam jangka panjang. Anggota koperasi terlibat langsung dalam pengambilan keputusan, perencanaan, dan pengelolaan, sehingga tercipta rasa memiliki dan tanggung jawab bersama. Lebih dari itu, koperasi terbukti lebih tahan krisis karena mengedepankan prinsip gotong royong dan saling bantu.
Pembangunan rumah berbasis koperasi bukan sekadar soal menyediakan atap dan dinding, melainkan investasi masa depan yang selaras dengan agenda SDGs. Rumah layak memperkuat fondasi ekonomi keluarga miskin (SDG 1), berkontribusi pada kesehatan fisik dan mental (SDG 3), memperkuat hak perempuan atas hunian (SDG 5), memudahkan penyediaan fasilitas dasar secara kolektif (SDG 6), mendorong adopsi teknologi ramah lingkungan (SDG 7), dan mewujudkan permukiman inklusif serta tangguh (SDG 11).
Bukti keberhasilan koperasi perumahan sudah banyak ditemukan di berbagai belahan dunia. Di Eropa, negara-negara seperti Denmark, Jerman, Austria, dan Swiss telah lama mengandalkan koperasi perumahan dengan model limited-equity, di mana anggota punya hak pakai, bukan hak jual bebas, sehingga harga tetap stabil dan terjangkau. Di Wina, lebih dari separuh penduduk tinggal di rumah koperasi yang didukung subsidi dan lahan publik. Di Amerika Utara, model Community Land Trust (CLT) di AS dan Kanada memisahkan kepemilikan lahan dan bangunan, menjaga keterjangkauan jangka panjang dan melindungi komunitas dari penggusuran akibat gentrifikasi. Di Uruguay dan Brasil, koperasi perumahan berkembang lewat gotong royong dan kemitraan dengan pemerintah lokal, terbukti meningkatkan keterjangkauan dan kualitas hidup komunitas. Sementara di Asia, India, Pakistan, Jepang, dan Korea Selatan mendorong koperasi perumahan untuk mengatasi krisis hunian di kota besar, dengan dukungan regulasi, subsidi, dan inovasi desain.
Namun, jalan menuju koperasi perumahan yang kuat di Indonesia tidak selalu mulus. Tantangan seperti akses lahan dan harga tanah yang tinggi di kawasan strategis, fragmentasi regulasi antara pusat dan daerah, akses pembiayaan dari lembaga keuangan formal yang masih minim, serta kapasitas kelembagaan koperasi dan literasi anggota yang perlu ditingkatkan, masih menjadi pekerjaan rumah besar. Meski demikian, peluang terbuka lebar. Program tiga juta rumah membuka peluang besar bagi koperasi sebagai mitra strategis pemerintah. Inovasi pembiayaan dengan skema hybrid antara modal anggota, hibah, dan pembiayaan komersial memperkuat daya saing koperasi. Digitalisasi melalui platform manajemen koperasi dan pemasaran juga meningkatkan efisiensi dan transparansi. Kolaborasi lintas sektor dengan pemerintah daerah, BUMN, swasta, dan donor mempercepat replikasi model koperasi di seluruh pelosok negeri.
Jadi, layakkah koperasi membangun perumahan? Jawabannya, bukan hanya layak, tetapi sangat relevan dan strategis untuk menjawab tantangan perumahan di Indonesia hari ini. Model koperasi menawarkan solusi yang lebih inklusif, adil, dan berkelanjutan dibandingkan model pasar murni yang selama ini terbukti gagal menjangkau kelompok rentan. Koperasi perumahan mampu menjadi motor penggerak perubahan sosial, memperkuat ekonomi lokal, dan mewujudkan cita-cita besar Indonesia Emas 2045 negara maju, inklusif, dan berkeadilan sosial. Namun, keberhasilan ini hanya bisa tercapai jika didukung oleh regulasi yang progresif, inovasi pembiayaan, penguatan kapasitas kelembagaan, serta kolaborasi lintas sektor yang nyata.
Sudah saatnya koperasi naik kelas, bukan hanya sebagai penyedia sembako atau simpan pinjam, tapi juga sebagai arsitek masa depan hunian rakyat Indonesia. Mari kita dorong, kawal, dan wujudkan bersama!